Los bienes inmuebles en la cadena pueden dividir la estructura de activos y los derechos e intereses de los bienes inmuebles por segunda vez. Sobre la base original, los derechos de propiedad, los derechos de ingreso y los derechos de uso pueden eliminarse. Los tres se pueden negociar por separado. En particular, en la escala de tiempo, los bienes inmuebles en cadena también se pueden dividir en múltiples capas.
Cómo resolver el problema de la fragmentación de la escena en el proceso de encadenamiento es el núcleo del desarrollo de proyectos inmobiliarios en la cadena en esta etapa. Platform Token, DID y las plataformas de pago de transmisión en cadena tienen la oportunidad de convertirse en una herramienta para resolver el problema de la caja negra.
El marco de cumplimiento en esta etapa tiene riesgos potenciales y falta una relación sólida entre el NFT en manos del comprador y la empresa SPV.
Se recomienda tratar de unir clases de activos poco comunes, como activos improductivos extremadamente baratos y activos escasos extremadamente caros, y vincular acciones NFT mientras se fragmentan los derechos de propiedad para resolver las necesidades reales de transacción de compradores y vendedores.
Se recomienda tratar de subdividir el círculo de usuarios y refinar los escenarios de uso, por ejemplo, para atender bien las necesidades de alquiler de los nómadas digitales, y utilizar los genes nativos web3 de este grupo para crear un modelo de negocio pequeño y atractivo.
En el asedio de la pista RWA, el núcleo de la innovación es la división y reorganización de la estructura de activos. La capacidad de mercado total de la industria de bienes raíces alcanzará los 11 billones de dólares estadounidenses en 2022. La forma de unir un mercado tan grande y formar una nueva ecología de mercado merece atención. Este artículo clasifica los proyectos inmobiliarios de la cadena en el mercado, presenta los problemas comunes de los proyectos inmobiliarios de la cadena y presenta los supuestos correspondientes.
1. Soluciones en cadena para el problema total de la vivienda de alquiler en Corea del Sur
La crisis inmobiliaria provocada por el sistema completo de viviendas de alquiler de Corea del Sur nos ha demostrado plenamente muchos problemas en la cadena tradicional de transacciones inmobiliarias. El sistema de alquiler completo se refiere al sistema en el que el inquilino puede usar la casa sin pagar alquiler por un período fijo de tiempo (generalmente 2 años) después de pagar un depósito único del 60-70% del valor total de la casa al propietario. Debido a la falta de un mecanismo de supervisión transparente, el propietario invierte todo el depósito de seguridad utilizado por el inquilino para cubrir el alquiler en la nueva propiedad y luego continúa utilizando el sistema de alquiler completo para cobrar de manera circular. El mercado inmobiliario es muy frágil con índices de apalancamiento elevados. Una vez que se presenten problemas como una fuerte caída en los precios de la vivienda y una ruptura en la cadena de suministro de préstamos, se volverá precario. Como resultado, un gran número de propietarios optan por huir en silencio cuando no pueden devolver el depósito de garantía.Dado que el depósito de garantía pagado por el inquilino solo puede representar la deuda personal del arrendador, solo pueden obtener una pequeña cantidad de compensación de la liquidación de la deuda con una prioridad más baja después de la subasta de la casa.
¿Es posible evitar la crisis inmobiliaria provocada por la vivienda de alquiler completo a través de proyectos inmobiliarios en cadena? Aquí se enumeran los principales problemas del mercado y se brindan las soluciones correspondientes en la cadena.
Depósito de seguridad (depósito) y otras cuestiones de incumplimiento del fondo.
El inquilino paga el depósito de seguridad en la cadena, que puede rastrear de manera efectiva el flujo de capital y la situación de la deuda del propietario, y advertir oportunamente sobre la "insolvencia"; el depósito de seguridad o depósito se puede devolver automáticamente al pagador especificando la fecha de desbloqueo de los fondos a través del contrato inteligente.
Los propietarios y los inquilinos carecen de una plataforma de respaldo, especialmente para los inquilinos, incapaces de evaluar riesgos como el estado de la hipoteca de la vivienda.
Si los derechos de propiedad de la casa están encadenados y se generan NFT, los inquilinos pueden rastrear claramente el estado de la hipoteca de los NFT de los derechos de propiedad, lo que puede evitar efectivamente a los propietarios con "alta deuda". Reducir problemas innecesarios.
Una vez que el propietario incumple la deuda, el inquilino solo puede esperar una compensación con una prioridad de deuda más baja porque no tiene los derechos de propiedad de la casa.
Si el derecho de propiedad NFT continúa dividiéndose en NFT fragmentados en la cadena, entonces el arrendatario puede obtener la proporción correspondiente del derecho de propiedad NFT al pagar el depósito de garantía y devolver el NFT correspondiente después de recibir el depósito de garantía; una vez que el propietario incumple el contrato y necesita liquidar, también puede confiar en el derecho de propiedad NFT correspondiente para obtener la proporción correspondiente de compensación.
El mercado inmobiliario tiene limitaciones locales.
En el proceso de subasta de liquidación de casas en mora, las restricciones geográficas en las transacciones de casas se pueden reducir de manera efectiva colocando derechos de propiedad en la cadena y emitiendo NFT, y el alcance de los usuarios que participan en la transacción se expande de local a todos los usuarios de la cadena.
*Restricciones de transacción de la Junta de Bloques en bienes raíces.
La mayoría de las casas totalmente alquiladas se concentran en ubicaciones privilegiadas en Seúl, y sus altos precios unitarios disuaden a los inversores ordinarios. Al fragmentar el derecho de propiedad NFT, los compradores solo pueden comprar una parte del derecho de propiedad fragmentado NFT, lo que reduce en gran medida el límite del monto de la inversión.
2. Los puntos débiles específicos y los eslabones centrales de los proyectos inmobiliarios en la cadena
Haciendo referencia a los ejemplos anteriores, combinamos la cadena de bienes raíces para complementar los posibles puntos débiles y problemas del mercado, y clasificamos sus soluciones en la cadena y los proyectos inmobiliarios existentes en la cadena, y los resumimos en los siguientes tres enlaces principales para la discusión: ** Enlace de transacción, enlace de arrendamiento y enlace de préstamo hipotecario. **
Figura: Puntos débiles del mercado y soluciones en cadena
En las transacciones inmobiliarias, las necesidades del comprador suelen tener la máxima prioridad. Los proyectos inmobiliarios en cadena existentes dividen principalmente los derechos de propiedad y los derechos de uso, recombinan el contenido de la transacción en combinación con la dimensión del tiempo y tratan de resolver problemas potenciales en el mercado a través de soluciones como pago en cadena, identidad en cadena, NFT de derechos de propiedad y su fragmentación.
Elimine las limitaciones de las transacciones locales y el ajuste de fondo de las casas en la cadena hace que la información del listado sea más auténtica y confiable.
No es difícil entender que la plataforma en cadena brinda a los inversores globales una ventana de inversión gratuita. Plataformas como Tangible empaquetan el derecho de propiedad en el SPV (vehículo de propósito especial) donde se encuentra la casa, y acuñan todos los certificados de título de propiedad, información de la casa y otro contenido en el NFT de propiedad de la casa. Los comerciantes globales pueden comprar directamente el NFT de la casa a través de su portal, lo que significa que poseen los derechos de propiedad de la casa correspondiente. En este proceso, la plataforma Tangible primero avanza el 10% al vendedor como depósito y luego abre la suscripción a los compradores. Los compradores deciden si comprar después de leer el título de propiedad y su información.
Para evitar depósitos no reembolsables y otros activos por incumplimiento de contrato, y pago en cadena para garantizar la seguridad de los fondos.
Al pagar el depósito de compra de la casa en la cadena, puede establecer un contrato inteligente y establecer un límite de tiempo, de modo que la parte incumplidora se haga cargo automáticamente de la pérdida. El pago en cadena también puede mejorar la transparencia financiera y dar una advertencia temprana de los riesgos. En la descripción anterior, después de que Tangible avance el depósito al vendedor, si la suscripción no se completa dentro del límite de tiempo acordado, el depósito se reembolsará automáticamente a la plataforma Tangible.
Eliminar la limitación del monto de la transacción de vivienda y bajar el umbral de compra.
Los usuarios pueden personalizar el monto de la inversión. Con el fin de reducir el umbral de entrada para la compra de viviendas transfronterizas, plataformas como RealT dividen dos veces los derechos de propiedad de la vivienda. Algunas fragmentaron los derechos de propiedad de los inmuebles y los pequeños inversores pueden suscribirse voluntariamente a la cuota; algunas dividen los derechos de propiedad y los ingresos por alquiler de la vivienda, y los usuarios solo pueden comprar los ingresos por alquiler de los próximos N años. Además, CityDAO ha fragmentado los derechos de propiedad de la tierra al registrar una empresa DAO. Los compradores no solo poseen derechos de propiedad, sino también derechos de gobernanza.
Eliminar las limitaciones del canal de pago.
Los problemas regulatorios que enfrentan las transacciones en moneda fiduciaria también afectan a los comerciantes globales, por lo que las plataformas Smart Reality y ManageGo han abierto canales de pago de moneda virtual especialmente abiertos, que pueden albergar fondos de pago inicial; sobre la base del acuerdo de compradores y vendedores, incluso pueden liquidar directamente en moneda virtual. El bloqueo de cierre y otras plataformas comerciales actúan como intermediarios para monitorear la seguridad de los fondos y extraer las comisiones correspondientes.
Los problemas en el segmento de arrendamiento giran en torno al cobro de rentas y la seguridad de la vivienda. En la actualidad, las plataformas de alquiler en el mercado no han encadenado completamente las actividades de alquiler, y sin excepción, las tres plataformas Tangible, BinaryX y Reental han adoptado la forma de combinar empresas de externalización de web2 para garantizar que los inquilinos paguen el alquiler a tiempo. Pero los alquileres de casas administrados en cadena tienen más espacio para explorar.
El fondo bidireccional de arrendamiento en cadena ajusta la capacidad de pago del alquiler del inquilino y los antecedentes de vivienda del propietario.
A través del arrendamiento en cadena, el arrendador puede observar la dinámica del arrendatario en la cadena, juzgar su nivel de activos y solvencia, y proponer un plan de pago de depósito correspondiente. Los inquilinos también pueden juzgar si la fuente de la casa es confiable a través de la información del derecho de propiedad en la cadena de la casa. Actualmente StreetWire está realizando una serie de funciones en este sentido.
El depósito se paga en la cadena para garantizar la seguridad de los activos, y la plataforma de pago de transmisión hace obligatorio el pago del alquiler.
Como se mencionó en el caso de la vivienda de alquiler completo en Corea del Sur, después de pagar el depósito en la cadena, los intereses de los inquilinos pueden protegerse mediante la fragmentación de los derechos de propiedad. Para el modelo de alquiler mensual tradicional, la plataforma de pago en cadena se puede utilizar para obligar al inquilino a pagar el alquiler a tiempo a través de contratos inteligentes, y el depósito se puede reembolsar a tiempo después de que expire el alquiler. En la plataforma Sablier hemos visto casos exitosos de pago regular de rentas en la cadena.
Los derechos de propiedad fragmentados NFT permiten dividir y combinar los ingresos por alquiler de viviendas.
Derechos de propiedad fragmentados NFT puede distribuir la renta recaudada a cada propietario de acuerdo con la proporción de derechos de propiedad a través de contratos inteligentes. Al mismo tiempo, también se pueden introducir factores de ajuste externos para ajustar dinámicamente las condiciones de arrendamiento de acuerdo con la demanda del mercado. De esta forma, los derechos de propiedad NFT serán componibles, y los usuarios podrán vender libremente el "contrato de arrendamiento" con un límite de tiempo. Las tres plataformas de alquiler mencionadas anteriormente, como Tangible, han desarrollado la función de fraccionar los ingresos por alquiler.Además de este modelo, plataformas como Vairt también están tratando de trasladar el modelo de alquiler a corto plazo a la cadena para hacer frente al período de desocupación de las viviendas.
El enlace de préstamos hipotecarios de bienes raíces aún se encuentra en una etapa en blanco en el mercado. Solo RealT y FIGURE están tratando de proporcionar funciones de préstamos hipotecarios a los derechos de propiedad fragmentados NFT. Sin embargo, debido a factores objetivos como la inmadurez del mecanismo de fijación de precios y alimentación de precios del mercado y la relación de suministro desequilibrada, aún no ha sido ampliamente reconocido por el mercado. Además, la plataforma de préstamos utilizada para reducir el costo de capital de comprar una casa también se encuentra en una etapa en blanco en el mercado, y la función de BNPL está ausente temporalmente en el mercado.
Figura: Desmontaje de los eslabones centrales de los proyectos inmobiliarios en la cadena
3. Marco de cumplimiento y seguridad de activos
Cómo garantizar el cumplimiento de los derechos de propiedad sobre la cadena es el tema que más preocupa en la investigación del autor. En la actualidad, casi todos los proyectos inmobiliarios de la cadena adoptan el método de celebración de SPV por parte de entidades extraterritoriales para eludir la supervisión del mercado. El autor cree que este método no es completamente seguro y efectivo.
Figura: Diagrama esquemático de la arquitectura SPV de proyectos inmobiliarios en la cadena
Aquí tomamos la solución de cumplimiento de Tangible como ejemplo. Las propiedades del Reino Unido a la venta en la plataforma Tangible están en manos de SPV independientes del Reino Unido. El sujeto offshore de la plataforma Tangible posee directamente cada empresa SPV. Los NFT de derechos de propiedad fragmentados de viviendas son emitidos por entidades SPV y vendidos a los compradores. Hasta cierto punto, la seguridad de la transacción y la legalidad de la casa están protegidas. Sin embargo, en rigor, el NFT de los derechos de propiedad de la fragmentación de viviendas no representa directamente el patrimonio del SPV correspondiente. Una vez que la empresa matriz o SPV tiene una disputa de deuda, debido a que el NFT de los derechos de propiedad fragmentados de la casa no puede confirmar directamente los derechos de propiedad de la casa, o incluso corresponder directamente a las acciones de la empresa offshore, es muy probable que el comprador no obtenga nada. Los problemas de seguridad de los activos que originalmente se esperaba que se resolvieran a través de la cadena se apostaron en la propia plataforma de negociación, lo que agregó riesgos adicionales disfrazados. Además, si los derechos de propiedad fragmentados de la casa NFT son emitidos por SPV, todo volverá a la disputa regulatoria sobre si Token debe definirse como un valor.
Se puede ver que la única forma de eludir la supervisión y garantizar la seguridad de los activos es fortalecer la supervisión de las empresas SPV. CityDAO nos ha dado un buen ejemplo en esta dirección. Al registrar una empresa en forma de DAO, se garantizan los intereses de todos los titulares de NFT. Esperando el desempeño de CityDAO después de superar las limitaciones geográficas en el futuro.
Entonces, ¿la empresa SPV tiene el riesgo de disputas de deuda? Sí, especialmente el riesgo de impago en el segmento de alquiler de viviendas es alto.
Riesgo del fondo de reserva: Aún tomando Tangible como ejemplo, la plataforma deduce un total del 7% del valor total de la propiedad como fondo de reserva de vacantes y fondo de reserva de mantenimiento.Si el fondo de reserva es inferior a la proporción anterior, se retendrá el 20% de los ingresos por alquiler o se suspenderá el pago del alquiler por suplemento. Como activo fuera de la cadena, el fondo de reserva no es transparente en la operación real. Dado que la empresa SPV tiene derecho a controlar el fondo de reserva, es muy probable que el fondo de reserva se utilice para pagar el depósito de las casas de subastas posteriores, o incluso para otros fines. Una vez que la propiedad no se pueda alquilar durante mucho tiempo y los fondos para la venta de otras propiedades no se paguen a tiempo, el SPV enfrentará el riesgo de incumplimiento de la deuda.
Riesgo de hipoteca: dado que todos los derechos de propiedad de la casa pertenecen a la empresa SPV y los usuarios no pueden controlarla en tiempo real en funcionamiento real, la empresa SPV puede hipotecar la propiedad de la casa y prestar fondos para otras inversiones, lo que también aumenta el riesgo de incumplimiento de la deuda.
**¿Qué problemas no se han resuelto? ¿Cuál podría ser la solución? **
En opinión del autor, el problema de la caja negra en el proceso de encadenamiento es lo más central que debe resolverse. La escena dividida entre la cadena y la cadena conduce a la incertidumbre de las transacciones y el arrendamiento en cadena. **Esta incertidumbre conduce directamente a las siguientes preguntas:
El problema de la escasez de activos de alta calidad: las buenas casas se pueden vender fuera de línea, pero los bienes raíces en la cadena deben ajustarse y luego cargarse en la cadena. Es probable que este paso adicional resulte en una eficiencia de transacción más baja que las agencias inmobiliarias fuera de línea. Los recursos inmobiliarios que los usuarios pueden ver en la cadena son a menudo propiedades que no son fáciles de vender fuera de línea, o que deben soportar costos más altos que el nivel del mercado en su conjunto. Cómo mejorar la eficiencia de la carga a la cadena y reponer continuamente los recursos de vivienda de acuerdo con las necesidades de los clientes también es un problema que debe resolverse.
Los ingresos de inversión reales son mucho más bajos que los ingresos esperados: al calcular los ingresos de inversión esperados, la plataforma toma el valor de la casa al alza y los ingresos por alquiler como los ingresos esperados. Sin embargo, en el proceso de operación real, dado que el alquiler y la administración de las casas están a cargo de empresas de tercerización, no se pueden controlar problemas como el arrendamiento frecuente y el incumplimiento del contrato por parte de los inquilinos. En particular, el incumplimiento del contrato por parte del inquilino en Europa es un problema muy difícil de tratar. Si el inquilino se niega a pagar el alquiler, el propietario solo puede exigirlo mediante demanda u otros medios. Este proceso puede demorar hasta medio año. Esto también significa que los ingresos por alquiler durante medio año son cero.
La liquidez de los bienes raíces está aprisionada en la cadena: la propiedad de los bienes inmuebles comprados en la cadena está fragmentada, y cuando el titular realiza una venta secundaria, solo puede esperar compradores que estén dispuestos a comprar la misma cantidad de derechos de propiedad fragmentados. La liquidez está relativamente restringida, e incluso la liquidez solo puede estar aprisionada en la cadena. Por otro lado, los préstamos hipotecarios inmobiliarios en el mercado se encuentran en una etapa de vacío, y existe una necesidad urgente de llenar el vacío.
Además del problema de la caja negra, la forma comercial de la plataforma de bienes raíces en la cadena no es lo suficientemente nativa para web3, y la plataforma Token básicamente no tiene autorización, y todo el formato comercial solo puede considerarse como una vergonzosa plataforma web2 en la cadena. **
La mayoría de los Tokens de las plataformas inmobiliarias de la cadena no están dotados de funciones de uso. Esperamos aumentar la permanencia de los usuarios en la plataforma y estimular las necesidades de participación de los usuarios que no invierten aumentando las funciones de uso de los Tokens. Por ejemplo, además de los usuarios de transacciones inmobiliarias, los usuarios que navegan por la web también pueden ser participantes y contribuyentes de contenido de la plataforma.
El arrendamiento depende demasiado de las empresas de subcontratación, lo que hace imposible que los usuarios se apeguen a la plataforma. El proceso de arrendamiento intenta unirse al enlace de transacciones puras en cadena.Al combinar el DID del usuario y la cuenta de crédito, se juzga la cantidad de depósito de seguridad que el usuario debe comprometer. Al mismo tiempo, al combinar cerraduras de puertas o interruptores de energía controlados por contratos inteligentes, es posible evitar que los usuarios se muden cuando es debido. Al mismo tiempo, el mantenimiento y otros procesos también pueden usar incentivos de token de crowdsourcing para mejorar la permanencia del usuario.
La plataforma depende demasiado de los recursos regionales. El 90% de las plataformas inmobiliarias en cadena existentes se concentran en los Estados Unidos, y las clasificaciones de volumen de transacciones inmobiliarias globales en 2022 son los Estados Unidos, Japón, el Reino Unido y Alemania. Pocas personas están interesadas en estos últimos países y regiones, y hay pocas plataformas que puedan abrir el mercado comercial global o el mercado de arrendamiento. El autor cree que el mercado de alquiler es un escenario nativo muy adecuado para los usuarios de web3 y merece atención, que se desarrollará a continuación.
4. Ideas abiertas para proyectos inmobiliarios en la cadena
Si bien los proyectos inmobiliarios de la cadena tienen muchos de los problemas antes mencionados, el mayor problema es que no resuelven de manera práctica las necesidades reales de los usuarios. Pero aún mantenemos una imaginación positiva y optimista para esta pista, porque todavía hay muchos escenarios de subdivisión y las necesidades de los usuarios potenciales no se han satisfecho particularmente. **
Los activos de alta calidad en el mercado inmobiliario a menudo no carecen de liquidez. Si las categorías de bienes raíces pueden relajarse y luego reclasificarse, podemos obtener algunas categorías más enfocadas. Enumeramos dos categorías.
Inmuebles escasos con precios súper altos.
Las propiedades raras con precios súper altos a menudo desalientan a la gente común, como castillos antiguos, bungalows antiguos, bodegas, granjas, etc. Este tipo de activo generalmente tiene un precio unitario súper alto y no se usa para satisfacer las necesidades de la vida diaria. Los inversores de clase media solo pueden detenerse en la visualización, pero no hay una buena ventana de inversión. Dichos activos también enfrentan un ciclo de transacción extremadamente largo durante el proceso de transacción, lo que resulta en una liquidez insatisfactoria. La plataforma en cadena es una buena solución, que puede desmantelar los derechos de propiedad y los derechos de uso de dichos activos. Tomemos como ejemplo una bodega. Si la producción de vino tinto se puede dividir durante la transacción de la bodega, los derechos de propiedad de la bodega representan una cantidad fija de producción de vino tinto cada año. Después de comprar los derechos de propiedad NFT, el comprador puede vender la producción de vino tinto cada año por sí mismo, lo que forma un mercado comercial innovador. A través de contratos en cadena, los derechos de propiedad y los derechos de uso se dispersan en el eje del tiempo, y los usuarios pueden combinarse y comerciar libremente, formando un mercado de innovación no estandarizado. No solo reduce el umbral para los inversores, sino que también mejora rápidamente la liquidez de dichos activos.
Imagen: visión de NFT de los derechos de propiedad y los derechos e intereses de las bodegas
Activos en dificultades que son extremadamente baratos.
Dichos activos a menudo son adquiridos y reorganizados por compañías de adquisición especializadas. Por ejemplo, edificios sin terminar, casas antiguas en ruinas para reparar, etc. Dichos activos a menudo tienen la expectativa de uso comercial después de la renovación, pero de manera similar, no hay forma de abrir una ventana segura para los inversores comunes. La plataforma en cadena puede resolver este problema al dividir los derechos de propiedad NFT y los valores NFT, puede reducir el umbral para los inversores y proporcionar una ruta de salida razonable. Por ejemplo, si una casa que se va a reparar se puede planificar como un hotel de alojamiento familiar, los inversores pueden disfrutar del NFT de los derechos de alojamiento, que luego se pueden vender en el mercado de ventas o utilizar por sí mismos. Al mismo tiempo, todo el proceso de recaudación de fondos se concentra en la cadena, de modo que todos los inversores puedan monitorear el flujo de fondos juntos y reducir los gastos indebidos del proyecto.
Las plataformas inmobiliarias en cadena actuales generalmente no subdividen a los usuarios, y los escenarios son relativamente difíciles. La subdivisión de los usuarios objetivo puede hacer que la pista de alquiler sea más precisa, y la tonalidad de la plataforma se adapta a las necesidades de los usuarios y aumenta la frecuencia de uso. Citamos dos posibles escenarios:
Los nómadas digitales son el grupo más grande en la comunidad web 3. En la actualidad, hay más de 35 millones de nómadas digitales en el mundo, y el número sigue creciendo. Los nómadas digitales viven en todo el mundo y, a menudo, tienen una fuerte demanda de viviendas de alquiler, sin embargo, debido a factores objetivos, no pueden firmar contratos de alquiler a largo plazo y los alquileres a corto plazo tienen una prima de mercado muy alta. El autor cree que lanzar una plataforma de arrendamiento en cadena para nómadas digitales es muy efectivo. Tienen una buena comprensión de la ecología en la cadena, y la mayoría de las personas pueden rastrear el origen de los activos a través del comportamiento en la cadena, lo que también es conveniente para que los propietarios rastreen el origen. La plataforma de arrendamiento en cadena puede bloquear el depósito a través del contrato inteligente en la cadena, y los usuarios también pueden evaluar la casa del propietario. Al etiquetar los DID del inquilino y del propietario, la reputación en la cadena se puede usar para restringir efectivamente a ambas partes.
Figura: Diagrama esquemático de la distribución global de los nómadas digitales
También es una nueva dirección lanzar proyectos inmobiliarios comunitarios y utilizar el mecanismo 2Earn de la plataforma WEB3 para crear comunidades autónomas como Anaya y CityDAO a través de la "Mina Humana". Los miembros de la comunidad controlan sujetos legales a través de derechos de propiedad NFT, liberan derechos y beneficios a través de la plataforma Token y tienen derechos de autonomía razonables. Y todos los derechos e intereses de propiedad también se pueden vender a través de la plataforma de la cadena para ventas secundarias o incluso préstamos hipotecarios, formando un nuevo formato inmobiliario basado en la comunidad.
sigue siendo optimista
Aunque es demasiado pronto para hablar de proyectos inmobiliarios en la cadena en este momento, muchos problemas son difíciles de resolver en poco tiempo. Pero frente a una capacidad de mercado tan grande y una demanda real del mercado, todavía estoy dispuesto a permanecer optimista. Creo que los proyectos inmobiliarios de la cadena pueden tener una ecología de mercado innovadora.
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Interpretación de bienes raíces en la pista RWA: ¿Puede revolucionar el mercado de arrendamiento de transacción tradicional?
Autor: Jeff@Foresight Ventures
Resumir:
En el asedio de la pista RWA, el núcleo de la innovación es la división y reorganización de la estructura de activos. La capacidad de mercado total de la industria de bienes raíces alcanzará los 11 billones de dólares estadounidenses en 2022. La forma de unir un mercado tan grande y formar una nueva ecología de mercado merece atención. Este artículo clasifica los proyectos inmobiliarios de la cadena en el mercado, presenta los problemas comunes de los proyectos inmobiliarios de la cadena y presenta los supuestos correspondientes.
1. Soluciones en cadena para el problema total de la vivienda de alquiler en Corea del Sur
La crisis inmobiliaria provocada por el sistema completo de viviendas de alquiler de Corea del Sur nos ha demostrado plenamente muchos problemas en la cadena tradicional de transacciones inmobiliarias. El sistema de alquiler completo se refiere al sistema en el que el inquilino puede usar la casa sin pagar alquiler por un período fijo de tiempo (generalmente 2 años) después de pagar un depósito único del 60-70% del valor total de la casa al propietario. Debido a la falta de un mecanismo de supervisión transparente, el propietario invierte todo el depósito de seguridad utilizado por el inquilino para cubrir el alquiler en la nueva propiedad y luego continúa utilizando el sistema de alquiler completo para cobrar de manera circular. El mercado inmobiliario es muy frágil con índices de apalancamiento elevados. Una vez que se presenten problemas como una fuerte caída en los precios de la vivienda y una ruptura en la cadena de suministro de préstamos, se volverá precario. Como resultado, un gran número de propietarios optan por huir en silencio cuando no pueden devolver el depósito de garantía.Dado que el depósito de garantía pagado por el inquilino solo puede representar la deuda personal del arrendador, solo pueden obtener una pequeña cantidad de compensación de la liquidación de la deuda con una prioridad más baja después de la subasta de la casa.
¿Es posible evitar la crisis inmobiliaria provocada por la vivienda de alquiler completo a través de proyectos inmobiliarios en cadena? Aquí se enumeran los principales problemas del mercado y se brindan las soluciones correspondientes en la cadena.
El inquilino paga el depósito de seguridad en la cadena, que puede rastrear de manera efectiva el flujo de capital y la situación de la deuda del propietario, y advertir oportunamente sobre la "insolvencia"; el depósito de seguridad o depósito se puede devolver automáticamente al pagador especificando la fecha de desbloqueo de los fondos a través del contrato inteligente.
Si los derechos de propiedad de la casa están encadenados y se generan NFT, los inquilinos pueden rastrear claramente el estado de la hipoteca de los NFT de los derechos de propiedad, lo que puede evitar efectivamente a los propietarios con "alta deuda". Reducir problemas innecesarios.
Si el derecho de propiedad NFT continúa dividiéndose en NFT fragmentados en la cadena, entonces el arrendatario puede obtener la proporción correspondiente del derecho de propiedad NFT al pagar el depósito de garantía y devolver el NFT correspondiente después de recibir el depósito de garantía; una vez que el propietario incumple el contrato y necesita liquidar, también puede confiar en el derecho de propiedad NFT correspondiente para obtener la proporción correspondiente de compensación.
En el proceso de subasta de liquidación de casas en mora, las restricciones geográficas en las transacciones de casas se pueden reducir de manera efectiva colocando derechos de propiedad en la cadena y emitiendo NFT, y el alcance de los usuarios que participan en la transacción se expande de local a todos los usuarios de la cadena.
*Restricciones de transacción de la Junta de Bloques en bienes raíces.
La mayoría de las casas totalmente alquiladas se concentran en ubicaciones privilegiadas en Seúl, y sus altos precios unitarios disuaden a los inversores ordinarios. Al fragmentar el derecho de propiedad NFT, los compradores solo pueden comprar una parte del derecho de propiedad fragmentado NFT, lo que reduce en gran medida el límite del monto de la inversión.
2. Los puntos débiles específicos y los eslabones centrales de los proyectos inmobiliarios en la cadena
Haciendo referencia a los ejemplos anteriores, combinamos la cadena de bienes raíces para complementar los posibles puntos débiles y problemas del mercado, y clasificamos sus soluciones en la cadena y los proyectos inmobiliarios existentes en la cadena, y los resumimos en los siguientes tres enlaces principales para la discusión: ** Enlace de transacción, enlace de arrendamiento y enlace de préstamo hipotecario. **
En las transacciones inmobiliarias, las necesidades del comprador suelen tener la máxima prioridad. Los proyectos inmobiliarios en cadena existentes dividen principalmente los derechos de propiedad y los derechos de uso, recombinan el contenido de la transacción en combinación con la dimensión del tiempo y tratan de resolver problemas potenciales en el mercado a través de soluciones como pago en cadena, identidad en cadena, NFT de derechos de propiedad y su fragmentación.
No es difícil entender que la plataforma en cadena brinda a los inversores globales una ventana de inversión gratuita. Plataformas como Tangible empaquetan el derecho de propiedad en el SPV (vehículo de propósito especial) donde se encuentra la casa, y acuñan todos los certificados de título de propiedad, información de la casa y otro contenido en el NFT de propiedad de la casa. Los comerciantes globales pueden comprar directamente el NFT de la casa a través de su portal, lo que significa que poseen los derechos de propiedad de la casa correspondiente. En este proceso, la plataforma Tangible primero avanza el 10% al vendedor como depósito y luego abre la suscripción a los compradores. Los compradores deciden si comprar después de leer el título de propiedad y su información.
Al pagar el depósito de compra de la casa en la cadena, puede establecer un contrato inteligente y establecer un límite de tiempo, de modo que la parte incumplidora se haga cargo automáticamente de la pérdida. El pago en cadena también puede mejorar la transparencia financiera y dar una advertencia temprana de los riesgos. En la descripción anterior, después de que Tangible avance el depósito al vendedor, si la suscripción no se completa dentro del límite de tiempo acordado, el depósito se reembolsará automáticamente a la plataforma Tangible.
Los usuarios pueden personalizar el monto de la inversión. Con el fin de reducir el umbral de entrada para la compra de viviendas transfronterizas, plataformas como RealT dividen dos veces los derechos de propiedad de la vivienda. Algunas fragmentaron los derechos de propiedad de los inmuebles y los pequeños inversores pueden suscribirse voluntariamente a la cuota; algunas dividen los derechos de propiedad y los ingresos por alquiler de la vivienda, y los usuarios solo pueden comprar los ingresos por alquiler de los próximos N años. Además, CityDAO ha fragmentado los derechos de propiedad de la tierra al registrar una empresa DAO. Los compradores no solo poseen derechos de propiedad, sino también derechos de gobernanza.
Los problemas regulatorios que enfrentan las transacciones en moneda fiduciaria también afectan a los comerciantes globales, por lo que las plataformas Smart Reality y ManageGo han abierto canales de pago de moneda virtual especialmente abiertos, que pueden albergar fondos de pago inicial; sobre la base del acuerdo de compradores y vendedores, incluso pueden liquidar directamente en moneda virtual. El bloqueo de cierre y otras plataformas comerciales actúan como intermediarios para monitorear la seguridad de los fondos y extraer las comisiones correspondientes.
Los problemas en el segmento de arrendamiento giran en torno al cobro de rentas y la seguridad de la vivienda. En la actualidad, las plataformas de alquiler en el mercado no han encadenado completamente las actividades de alquiler, y sin excepción, las tres plataformas Tangible, BinaryX y Reental han adoptado la forma de combinar empresas de externalización de web2 para garantizar que los inquilinos paguen el alquiler a tiempo. Pero los alquileres de casas administrados en cadena tienen más espacio para explorar.
A través del arrendamiento en cadena, el arrendador puede observar la dinámica del arrendatario en la cadena, juzgar su nivel de activos y solvencia, y proponer un plan de pago de depósito correspondiente. Los inquilinos también pueden juzgar si la fuente de la casa es confiable a través de la información del derecho de propiedad en la cadena de la casa. Actualmente StreetWire está realizando una serie de funciones en este sentido.
Como se mencionó en el caso de la vivienda de alquiler completo en Corea del Sur, después de pagar el depósito en la cadena, los intereses de los inquilinos pueden protegerse mediante la fragmentación de los derechos de propiedad. Para el modelo de alquiler mensual tradicional, la plataforma de pago en cadena se puede utilizar para obligar al inquilino a pagar el alquiler a tiempo a través de contratos inteligentes, y el depósito se puede reembolsar a tiempo después de que expire el alquiler. En la plataforma Sablier hemos visto casos exitosos de pago regular de rentas en la cadena.
Derechos de propiedad fragmentados NFT puede distribuir la renta recaudada a cada propietario de acuerdo con la proporción de derechos de propiedad a través de contratos inteligentes. Al mismo tiempo, también se pueden introducir factores de ajuste externos para ajustar dinámicamente las condiciones de arrendamiento de acuerdo con la demanda del mercado. De esta forma, los derechos de propiedad NFT serán componibles, y los usuarios podrán vender libremente el "contrato de arrendamiento" con un límite de tiempo. Las tres plataformas de alquiler mencionadas anteriormente, como Tangible, han desarrollado la función de fraccionar los ingresos por alquiler.Además de este modelo, plataformas como Vairt también están tratando de trasladar el modelo de alquiler a corto plazo a la cadena para hacer frente al período de desocupación de las viviendas.
El enlace de préstamos hipotecarios de bienes raíces aún se encuentra en una etapa en blanco en el mercado. Solo RealT y FIGURE están tratando de proporcionar funciones de préstamos hipotecarios a los derechos de propiedad fragmentados NFT. Sin embargo, debido a factores objetivos como la inmadurez del mecanismo de fijación de precios y alimentación de precios del mercado y la relación de suministro desequilibrada, aún no ha sido ampliamente reconocido por el mercado. Además, la plataforma de préstamos utilizada para reducir el costo de capital de comprar una casa también se encuentra en una etapa en blanco en el mercado, y la función de BNPL está ausente temporalmente en el mercado.
3. Marco de cumplimiento y seguridad de activos
Cómo garantizar el cumplimiento de los derechos de propiedad sobre la cadena es el tema que más preocupa en la investigación del autor. En la actualidad, casi todos los proyectos inmobiliarios de la cadena adoptan el método de celebración de SPV por parte de entidades extraterritoriales para eludir la supervisión del mercado. El autor cree que este método no es completamente seguro y efectivo.
Aquí tomamos la solución de cumplimiento de Tangible como ejemplo. Las propiedades del Reino Unido a la venta en la plataforma Tangible están en manos de SPV independientes del Reino Unido. El sujeto offshore de la plataforma Tangible posee directamente cada empresa SPV. Los NFT de derechos de propiedad fragmentados de viviendas son emitidos por entidades SPV y vendidos a los compradores. Hasta cierto punto, la seguridad de la transacción y la legalidad de la casa están protegidas. Sin embargo, en rigor, el NFT de los derechos de propiedad de la fragmentación de viviendas no representa directamente el patrimonio del SPV correspondiente. Una vez que la empresa matriz o SPV tiene una disputa de deuda, debido a que el NFT de los derechos de propiedad fragmentados de la casa no puede confirmar directamente los derechos de propiedad de la casa, o incluso corresponder directamente a las acciones de la empresa offshore, es muy probable que el comprador no obtenga nada. Los problemas de seguridad de los activos que originalmente se esperaba que se resolvieran a través de la cadena se apostaron en la propia plataforma de negociación, lo que agregó riesgos adicionales disfrazados. Además, si los derechos de propiedad fragmentados de la casa NFT son emitidos por SPV, todo volverá a la disputa regulatoria sobre si Token debe definirse como un valor.
Se puede ver que la única forma de eludir la supervisión y garantizar la seguridad de los activos es fortalecer la supervisión de las empresas SPV. CityDAO nos ha dado un buen ejemplo en esta dirección. Al registrar una empresa en forma de DAO, se garantizan los intereses de todos los titulares de NFT. Esperando el desempeño de CityDAO después de superar las limitaciones geográficas en el futuro.
Entonces, ¿la empresa SPV tiene el riesgo de disputas de deuda? Sí, especialmente el riesgo de impago en el segmento de alquiler de viviendas es alto.
**¿Qué problemas no se han resuelto? ¿Cuál podría ser la solución? **
En opinión del autor, el problema de la caja negra en el proceso de encadenamiento es lo más central que debe resolverse. La escena dividida entre la cadena y la cadena conduce a la incertidumbre de las transacciones y el arrendamiento en cadena. **Esta incertidumbre conduce directamente a las siguientes preguntas:
Además del problema de la caja negra, la forma comercial de la plataforma de bienes raíces en la cadena no es lo suficientemente nativa para web3, y la plataforma Token básicamente no tiene autorización, y todo el formato comercial solo puede considerarse como una vergonzosa plataforma web2 en la cadena. **
4. Ideas abiertas para proyectos inmobiliarios en la cadena
Si bien los proyectos inmobiliarios de la cadena tienen muchos de los problemas antes mencionados, el mayor problema es que no resuelven de manera práctica las necesidades reales de los usuarios. Pero aún mantenemos una imaginación positiva y optimista para esta pista, porque todavía hay muchos escenarios de subdivisión y las necesidades de los usuarios potenciales no se han satisfecho particularmente. **
Los activos de alta calidad en el mercado inmobiliario a menudo no carecen de liquidez. Si las categorías de bienes raíces pueden relajarse y luego reclasificarse, podemos obtener algunas categorías más enfocadas. Enumeramos dos categorías.
Las propiedades raras con precios súper altos a menudo desalientan a la gente común, como castillos antiguos, bungalows antiguos, bodegas, granjas, etc. Este tipo de activo generalmente tiene un precio unitario súper alto y no se usa para satisfacer las necesidades de la vida diaria. Los inversores de clase media solo pueden detenerse en la visualización, pero no hay una buena ventana de inversión. Dichos activos también enfrentan un ciclo de transacción extremadamente largo durante el proceso de transacción, lo que resulta en una liquidez insatisfactoria. La plataforma en cadena es una buena solución, que puede desmantelar los derechos de propiedad y los derechos de uso de dichos activos. Tomemos como ejemplo una bodega. Si la producción de vino tinto se puede dividir durante la transacción de la bodega, los derechos de propiedad de la bodega representan una cantidad fija de producción de vino tinto cada año. Después de comprar los derechos de propiedad NFT, el comprador puede vender la producción de vino tinto cada año por sí mismo, lo que forma un mercado comercial innovador. A través de contratos en cadena, los derechos de propiedad y los derechos de uso se dispersan en el eje del tiempo, y los usuarios pueden combinarse y comerciar libremente, formando un mercado de innovación no estandarizado. No solo reduce el umbral para los inversores, sino que también mejora rápidamente la liquidez de dichos activos.
Dichos activos a menudo son adquiridos y reorganizados por compañías de adquisición especializadas. Por ejemplo, edificios sin terminar, casas antiguas en ruinas para reparar, etc. Dichos activos a menudo tienen la expectativa de uso comercial después de la renovación, pero de manera similar, no hay forma de abrir una ventana segura para los inversores comunes. La plataforma en cadena puede resolver este problema al dividir los derechos de propiedad NFT y los valores NFT, puede reducir el umbral para los inversores y proporcionar una ruta de salida razonable. Por ejemplo, si una casa que se va a reparar se puede planificar como un hotel de alojamiento familiar, los inversores pueden disfrutar del NFT de los derechos de alojamiento, que luego se pueden vender en el mercado de ventas o utilizar por sí mismos. Al mismo tiempo, todo el proceso de recaudación de fondos se concentra en la cadena, de modo que todos los inversores puedan monitorear el flujo de fondos juntos y reducir los gastos indebidos del proyecto.
Las plataformas inmobiliarias en cadena actuales generalmente no subdividen a los usuarios, y los escenarios son relativamente difíciles. La subdivisión de los usuarios objetivo puede hacer que la pista de alquiler sea más precisa, y la tonalidad de la plataforma se adapta a las necesidades de los usuarios y aumenta la frecuencia de uso. Citamos dos posibles escenarios:
sigue siendo optimista
Aunque es demasiado pronto para hablar de proyectos inmobiliarios en la cadena en este momento, muchos problemas son difíciles de resolver en poco tiempo. Pero frente a una capacidad de mercado tan grande y una demanda real del mercado, todavía estoy dispuesto a permanecer optimista. Creo que los proyectos inmobiliarios de la cadena pueden tener una ecología de mercado innovadora.