房地產代幣化:真實世界資產市場的磚塊與構建

引言

真實世界資產(RWA)的概念在加密貨幣市場並非新生事物,至少可以追溯到2018年的資產代幣化和證券型代幣發行(STO)。然而,由於監管框架不完善以及潛在回報缺乏顯著優勢,這些早期嘗試未能發展成爲成熟的市場細分。

2022年,隨着美國持續加息,美國國債收益率大幅超過加密市場中的穩定幣借貸利率。因此,將美國國債代幣化爲RWA對加密行業越來越具吸引力。主流DeFi項目和傳統金融機構以及一些政府都開始探索RWA。

過去兩年,市場上出現了幾個房地產RWA項目。它們旨在擴大房地產投資市場,多樣化房地產投資產品,並降低房地產投資者的準入門檻。本研究對這些項目進行案例分析,以探討房地產RWA的設計優缺點及其潛在市場。由於這些項目主要針對北美的房地產資產和投資者,相關政策、法規和市場狀況的討論將主要涉及北美房地產市場。

代幣化房地產市場的方法

房地產市場是一個充滿投資機會的巨大領域。2023年3月的研究數據顯示,北美上市房地產市場價值達1.3萬億美元,全球上市房地產市場價值2.66萬億美元。

房地產市場代幣化的核心目標是實現以下一個或多個目標:創造更多樣化和靈活的房地產投資產品、吸引更廣泛的投資者羣體、提高房地產資產的流動性和價值。這些產品主要表現爲三種形式:

1)分散化房地產所有權融資。

2)特定區域房地產市場指數產品。

3)房地產代幣化作爲抵押品。

此外,代幣化和區塊鏈整合提高了房地產資產的透明度和民主治理。

房地產投資信托(REIT)和房地產RWA在提供分散化房地產投資機會方面有相似之處,有效降低了投資門檻並提高了房地產資產的流動性。然而,傳統REIT通常不爲投資者提供管理機會或所有權,保持集中化運營模式。盡管如此,它們嚴格的資產審查和在嚴格監管框架內的投資結構爲房地產RWA項目提供了堅實的藍圖。

在過去兩年的房地產RWA項目運營中,我們對其優缺點有了更清晰的認識。

案例研究

本章選取三個房地產RWA項目進行分析。每個項目採用不同方法代幣化房地產市場,在各自領域最具代表性。需要注意的是,這些仍是早期項目,其產品尚未經過長期和廣泛的市場驗證和測試。

‣RealT

RealT於2019年推出,是市場上最早的房地產RWA項目之一,致力於通過以太坊和Gnosis區塊鏈(主要在Gnosis上)使美國住宅房地產可供投資。

RealT收購住宅物業並按照美國法規將持有物業契約的實體代幣化。這些物業的管理、維護和租金收取責任委托給第三方管理機構。扣除費用後,特定物業產生的租金分配給其代幣持有者。雖然RealT負責代幣化過程,但它們在法律上與持有房地產資產的公司是不同的。根據其網站描述,如果公司違約,代幣所有者保留任命另一家公司管理持有物業契約公司的選擇權。值得注意的是,他們不強制要求共同投資於他們向市場推出的物業。物業代幣持有者每月可獲得物業租金收入的一部分,不包括約2.5%的維護儲備和管理費,通常約爲價值的10%。

以蒙哥馬利的這處物業爲例,房地產代幣總價值爲323,020美元,每個代幣價格爲52.10美元,共發行6,200個代幣。該物業每月產生2,600美元的租金收入。扣除運營和管理費用共622美元後,每月淨利潤爲1,978美元,年收益23,736美元。因此,每個代幣獲得3.83美元的分配,年收益率爲7.35%。

對於這處物業,RealT提供100%的代幣,這意味着RealT無需與客戶共同投資,並維持近乎無風險的運營模式。管理機構收取8%的租金和維護費用剩餘部分,投資平台僅收取2%用於物業代幣化、選擇管理機構和監督管理。通過這種方式,RealT團隊可以節省大量管理時間,專注於尋找合格物業並將其代幣化推向市場。

但是,雖然分散所有權促進了投資者之間的風險分擔,但也帶來了挑戰。當投資者的財務利益過小以至於公司管理成本變得不可行時,就會出現問題。一份報告解釋了房地產代幣持有者與RealT之間的利益衝突。RealT選擇管理機構來管理其擁有的物業;如果RealT對物業擁有大量所有權,可以降低代理成本;因此,低效管理將對它們產生負面影響。然而,如果RealT的股份過大,可能會對代幣流動性產生負面影響,小股東也可能成爲搭便車者。這些所有者可能期望有大股東來監督所僱傭的管理機構是否財務可行。另一方面,如果RealT的股份很小,RealT可能缺乏足夠的動力來充分選擇管理機構或參與監督過程,許多投資者也很難有效地承擔監督管理機構的責任。

我查看了RealT市場上最新售罄的十個代幣,並使用相關區塊鏈瀏覽器查找每個物業的持有人數量。

如圖所示,RealT將物業分割成不同數量的代幣,因此每個代幣的價格約爲50美元。大多數物業位於底特律,約有500個代幣持有人,其中兩個物業的持有人超過1,000人。現在,將這些數據與每個持有人的代幣數量結合,以了解RealT投資者的投資範圍。

約90%的RealT投資者投資不到500美元,約9%投資500至2,000美元,1%投資超過這個數額。這表明RealT在某種程度上成功地爲小投資者創造了房地產投資市場,並提高了住房市場的流動性。

從RealT錢包的交易數據來看,RealT總共支付了約600萬美元的租金。平台費用根據維護費用、保險和稅收而波動,約爲租金的2.5%-3%,相當於過去兩年約15萬至18萬美元的平台收入。然而,由於RealT不強制參與房地產投資,也沒有具體限制或指導其選擇投資的程度,因此RealT從租金收入中獲得的收入尚未披露。

從公司結構角度來看,RealT在特拉華州成立了Real Token Inc.作爲公司的核心實體。該實體不擁有任何房地產資產;它僅作爲RealT項目的運營實體。此外,RealT在特拉華州成立了Real Token LLC作爲一系列房地產公司的母公司。與Real Token Inc.一樣,Real Token LLC不擁有任何房地產資產;其主要目的是簡化法律程序,允許用戶通過與一家公司籤訂合同來參與所有物業的投資。最後,RealT爲每個投資的物業建立相應的Series LLC。作爲Real Token LLC的子公司,每個Series LLC擁有特定物業和相應的代幣。這種結構旨在確保一個物業的財務或法律問題不會影響RealT下的其他物業,也不會影響母公司的運營。

‣Parcl

Parcl Protocol是一個DeFi投資平台,允許用戶交易全球房地產市場的價格走勢。Parcl用於使用AMM架構獲得合成資產的永續敞口。Parcl引入了Parcl Labs Price Feed,根據銷售歷史爲特定地區房地產創建指數。銷售歷史期限可根據物業交易頻率而變化。創建指數後,投資者有機會對房地產價值進行投機,可以做多或做空房地產價格。

這種方法使Parcl避開了法律問題,因爲平台運營中不涉及實際房地產。有人可能會質疑它是否真的是一個房地產RWA項目,因爲它不符合上述標準。然而,它是一個相對受歡迎的RWA項目,得到了多家知名機構的投資。在討論房地產RWA的多元化可能性時,包括它是合理的。

Parcl的測試網於2022年5月在Solana上啓動,目前TVL爲1600萬美元。運營一年多後,Parcl似乎並未引起太多關注,日交易量不到1萬美元,日活躍用戶不到50人。

(10月26日交易量下降是由於Parcl V3升級並更改了池地址並關閉了許多池,因此該日期之後的交易量未包括在內)

Parcl的產品簡化且快速開發。Parcl Labs Price Feed和指數市場設計良好,易於使用。

運營方面,Parcl團隊積極推出Parcl Point、Real Estate Royale等用戶獲取計劃。盡管具有這些優勢並得到衆多知名投資機構的支持,Parcl仍保持相對較低的市場知名度,用戶基礎小,交易量有限。也許市場還沒有準備好接受房地產指數產品。

‣Reinno

像Ripple和MakerDAO這樣的大型加密貨幣公司也在探索允許用戶將房地產代幣化作爲貸款抵押品的可能性。Ripple在7月宣布其中央銀行數字貨幣團隊正朝這個方向努力。MakerDAO與RobinLand整合,支持房地產抵押貸款。RealT提供使用代幣化房地產作爲貸款抵押品的選項,但這項服務僅限於他們發行的代幣。本質上,這項服務更像是一個代幣借貸產品,並沒有實質性地提高房地產所有者的資本流動性。

Reinno是一個在2020年推出並於2022年停止運營的廢棄項目。雖然它在市場上沒有留下太多印記,但它引入了兩個值得一提的與房地產RWA相關的產品。

第一個產品是基於代幣化房地產的貸款服務。當房產所有者需要融資時,他們可以向Reinno提交房產文件。獲得批準後,Reinno將在特拉華州爲交易創建一個特殊目的公司(也稱爲SPV,是母公司創建的子公司,用於隔離財務風險。作爲獨立公司的法律地位使其義務即使在母公司破產的情況下也能保持安全。因此,特殊目的公司有時被稱爲破產隔離實體。在美國,SPV通常與LLC相同)。然後,Reinno將爲房地產代幣創建智能合約,所有者可以將代幣作爲貸款抵押品存入。貸款限額將基於代幣價值。

*(你可能會想知道爲什麼RealT、Reinno和許多其他項目都選擇在特拉華州註冊;這是因爲1. 特拉華州擁有美國乃至全球最全面、迅速更新和專業化的公司法體系,與美國其他州和全球其他司法管轄區相比提供更多的安全性和可靠性;2.大多數美國科技創業公司、三分之二的財富500強公司和80%的美國IPO公司選擇在特拉華州註冊公司;3.全球任何個人都可以輕鬆地在家中使用在線服務設立特拉華州公司,最低費用幾百美元。註冊服務甚至提供運營公司所需的所有工具和文件,包括僱主識別號(EIN)和稅號,並自動生成公